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各地的物业管理立法可以互相借鉴。

时间:2020-05-08 01:03:45   来源:网络  

张海英

电梯坏了,无人维修,非法建筑无人看管,消防通道被占领。在日常生活中,人们常常担心社区的财产问题无法得到有效的解决。最近,深圳、北京、重庆等地相继出台了物业管理条例,以突破阻塞点。成都、广州等地将修改或制定物业管理条例列入议事日程。台州、西宁等地也就该市的物业管理条例征求了公众的意见。

他说:很多地方的物业管理规例已於短期内发出、修订或谘询,这是一个很好的现像。一方面,在实践中,物业管理暴露出许多问题,不仅影响业主的合法权益,而且影响到社会的和谐。从根本上说,从立法的角度来预防和解决这些问题是必要的。另一方面,随着疫情的爆发、垃圾分类等新现象、新问题的出现,住宅物业管理的功能和内涵也在发生变化,地方物业管理体制必须适应新形势。

以北京为例,近十年来,主要依靠北京物业管理办法规范社区物业管理工作。虽然这种做法在过去发挥了重要作用,但它不能完全适应业主的要求和现阶段的社会发展。5月1日生效的北京市物业管理条例由办法升级为条例,制度内容也取得了一些突破,如根据防疫控制的需要,加大了突发事件应急措施实施的责任。

例如,新修订的重庆物业管理条例和深圳经济特区物业管理条例与原来的条例相比,取得了很大进展。深圳条例要求加强业主共同基金和专项维修基金的监督,修改业主大会的生效和表决门槛,降低行业委员会选举的门槛,加强对行业委员会的监督。这是针对深圳物业管理面临的新问题而制定的一种新的处方药,有望使物业管理恢复到健康状态。

换言之,新的地方物业管理规例和正在立法的地方规例,都是以本地物业管理问题为指引,以改善原有制度,反映立法者面对问题及顺应民意的立法态度。在此基础上,各地可以借鉴其他地方立法的亮点,因为地方物业管理存在差异,也有相似之处,相互借鉴可以提高立法效率和质量。

例如,北京有10213个住宅区,其中只有1216个设立了行业委员会,行业委员会的设立率明显偏低。因此,北京市物业管理条例创新性地提出,街道办事处和乡镇人民政府可以负责设立物业管理委员会,组织业主共同决定物业管理事项。这有利于解决业务委员会编制率低的问题。其他行业委员会增长率较低的城市也不妨从北京的这一创新中吸取教训。

其实,电梯没有破过人去修理,非法建筑无人看管,火灾通道占据了这样的老问题,不是某个地方特色,而是一个常见的问题。如何解决物业管理中常见的问题,全国各地都在探索在立法上,其中一些比较有效,对于其他地方来说是一项现成的好政策,比努力探索更明智的直接参考。应该指出的是,物业管理是以自治为基础的,可以充分征求公众的意见,以便制定一部好的法律。

除了立法需要相互学习,法律法规的实施也需要相互学习。长期以来,由于居住小区属于业主自治范围,行政管理很少涉及,导致业主自治缺失,行政管理缺失。虽然有国务院物业管理条例和地方物业管理制度,但实施效果并不十分理想。因此,明确各方的责任应成为立法的重点,加强责任的履行可以防止物业管理法律法规成为纸面规则。

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资料来源:海南人民日报窗口

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